बिल्डरच्या ‘एनओसी’तून ग्राहकांची सुटका
मुखपृष्ठ >> लेख >> बिल्डरच्या ‘एनओसी’तून ग्राहकांची सुटका
 

वास्तुरंग

ई-पेपर
 
 

लोकसत्ता ब्लॉग


संघाने काँग्रेसलासुद्धा मदत केली आहे!
पर्यावरण हा अडथळा नव्हे, तर निकोप विकासाचा पाया

गाण्यातील ‘साऊण्ड’चा आनंद अनुभवता आला पाहिजे

माणसं बदलण्यापेक्षा धोरणं बदला!

alt

सर्व काही अण्णांनीच करावे, असे लोकांना वाटणे हीच उणीव..

alt
कांद्याचा भाव शंभर रूपये किलो का नको?
 alt
पीडीएतील दिवस आणि अभिनयाचा श्रीगणेशा
 alt
दुर्बलांना पोसणे म्हणजे सबलीकरण नव्हे!
नक्कल करायलाही अक्कल लागते!
मेधा पाटकर यांचे ऐकले असते, तर एकही पूल
झाला नसता!
alt
‘नक्कल’ न करणे हाच बाळासाहेबांचा खरा
वारसा
पाच वर्षे प्रभावी सरकार
देऊ शकेल अशी पर्यायी
व्यवस्था मला दिसत
नाही!
एक तळमळ बोलकी
झाली
आनंदवनाच्या ‘प्रवाहा’त एकरूप आमटेंची तिसरी पिढी..
लोकांसाठी नव्हे ,
लोकांच्या सोबत...
एक गोष्ट आमच्याकडे शक्यतो होत नाही, ती म्हणजे ‘इ'लॉजिकल्’
बोलणं किंवा वागणं!
‘विचार’ निश्चित झाला
की शब्द आपोआप
सामोरे येतात
‘जमिनीचा पैसा
बिल्डरांना नाही, तर सरकारला मिळायला
हवा!’

दि.०९-११-२०१२ रोजी बाजार बंद झाला त्यावेळचा भाव



 

बिल्डरच्या ‘एनओसी’तून ग्राहकांची सुटका Bookmark and Share Print E-mail

नंदकुमार रेगे ,शनिवार २० ऑक्टोबर २०१२
alt

अलीकडेच मुख्यमंत्र्यांनी सदनिका हस्तांतरणाच्या वेळी बिल्डरच्या ना-हरकत प्रमाणपत्राची अर्थात एनओसी जरूर नाही, असा आदेश दिला. परंतु यात नेमक्या कोणत्या तरतुदी आहेत. तसेच त्याचा फायदा सर्वसामान्य जनतेला मिळण्यासाठी काय बदल अपेक्षित आहेत, यांचा आढावा घेणारे लेख.
जमिनीचे अभिहस्तांतरण सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या नावे झालेले नसले, तसेच गृहनिर्माण संस्थेची स्थापना आणि तिचे रजिस्ट्रेशन झालेले नसले तरी अशा गृहनिर्माण संस्थेतील सदनिकेची फेरविक्री करण्यासाठी यापुढे बिल्डरांच्या ‘ना हरकत’ प्रमाणपत्राची आवश्यकता लागणार नाही. त्यामुळे अशा इमारतींतील (अर्थात नियोजित व  कन्व्हेअन्स न झालेल्या गृहनिर्माण संस्थांमधील) सदनिकांची फेर विक्री बिल्डरांच्या ‘ना हरकत’ प्रमाणपत्राशिवाय शक्य होणार आहे.
तसे पाहिल्यास अगदी अलीकडे अस्तंगत झालेल्या १९६३ च्या मोफा कायद्यात सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्यासाठी लागणाऱ्या किमान दहा जणांनी गाळे खरेदी केल्यावर त्या इमारतीची गृहनिर्माण संस्था स्थापून ती रजिस्टर करण्याची आणि त्या तारखेपासून चार महिन्यांच्या आत तिच्या नावे कन्व्हेअन्स करण्याची जबाबदारी बिल्डरांवर सोपविण्यात आली होती. परंतु एक ना अनेक कारणे देऊन सोसायटय़ांच्या नावे कन्व्हेअन्स करणे दूरच, सोसायटी स्थापन करून ती रजिस्टर करण्यात टाळाटाळ केली जाते. म्हणून याच कायद्यांत अशी तरतूद करण्यात आली होती की, एखाद्या इमारतीतील किमान ६० टक्के गाळे एकत्र येऊन बिल्डरच्या सहकार्याशिवाय (नॉन को-ऑपरेशन) गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्याची तरतूद केली होती. परंतु नॉन को-ऑपरेशनखाली सोसायटी स्थापन करताना संबंधित उपनिबंधकावर संबंधित बिल्डरचे म्हणणे ऐकून घेण्याची जबाबदारी सोपविण्यात आली होती. आणि अशा प्रकारे बऱ्याच सोसायटय़ा स्थापनसुद्धा झाल्या. परंतु बिल्डर मंडळीनी काहीतरी खुसपटे काढून किंवा लक्ष्मीदर्शन देऊन बऱ्याच सोसायटय़ा डी-रजिस्टर करून घेतल्या. थोडक्यात, चांगल्या उद्देशाने सरकारने तयार केलेला १९६३ चा मोफा कायदा कुचकामी ठरला. तो कुचकामी कसा ठरला याचे मूíतमंत उदाहरण म्हणजे ३१ मार्च २०११ रोजी महाराष्ट्र राज्यात अस्तित्वात असलेल्या ८५ हजार गृहनिर्माण संस्थांपैकी अवघ्या ६०३४ गृहनिर्माण संस्थांच्या नावे बिल्डरांनी आपखुषीने अभिहस्तांतरण केले असे खुद्द शासकीय आकडेवारीच सांगते. या ८५ हजार सोसायटय़ांमधून (या वर्षभरात आणखी कित्येक हजार सोसायटय़ा रजिस्टर झालेल्या असतील.) सुमारे तीन कोटी म्हणजे महाराष्ट्राच्या एकूण दहा कोटी लोकसंख्येपैकी एक तृतीयांशापेक्षा अधिक लोकसंख्या या दोन सोसायटय़ांमधून राहात असते.
१९६३ च्या मोफा कायद्यांत २००८ साली डीम्ड कन्व्हेअन्सची तरतूद करून त्या कायद्यात दुरुस्ती करण्यात आली. २००५ साली प्रस्तावित केलेले हे दुरुस्ती विधेयक २००८ च्या फेब्रुवारीत पारीत झाले. आणि डीम्ड कन्व्हेअन्सची नियमावली तयारी करून या कायद्याची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी करण्यासाठी २०१० चा सप्टेंबर महिना उजाडावा लागला. परंतु डीम्ड कन्व्हेअन्स करून घेण्यासंबंधी लागणारे निरनिराळे दस्तऐवज गोळा करणे हे जिकिरीचे होते. तसेच डिम्ड कन्व्हेअन्स करून घेण्यासाठी संबंधित सोसायटीतील १०० टक्के सभासदांनी आपल्या खरेदी खतावर संपूर्ण रजिस्ट्रेशन फी आणि स्टॅम्प डय़ुटी भरणे आवश्यक आहे. डिम्ड कन्व्हेअन्सबाबतची पहिली सुनावणी जिल्हा उपनिबंधक सक्षम अधिकारी या नात्याने सोसायटीचे पदाधिकारी आणि संबंधित बिल्डर यांची सुनावणी घेतो आणि त्याला हे प्रकरण डिम्ड कन्व्हेअन्स करण्यासाठी योग्य आहे असे वाटले तरच त्या सोसायटीस तसे प्रमाणपत्र देतो. हा दुरुस्त कायदा अस्तित्वात आल्यावर जेमतेम ५००-६०० सोसायटय़ांना अशी प्रमाणपत्रे मिळाली. तरी किती सोसायटय़ांच्या नावे डिम्ड कन्व्हेअन्स झाले याची निश्चित आकडेवारी उपलब्ध नाही.
सक्षम अधिकाऱ्याने सुनावणी घेतल्यावर सबरजिस्ट्रार ऑफ अ‍ॅश्युअरन्स पुन्हा सोसायटय़ांच्या पदाधिकाऱ्यांची सुनावणी घेतो आणि स्टॅम्पडय़ुटीची मागणी करतो. सर्वात महत्त्वाची बाब म्हणजे हाऊसिंग सोसायटय़ांना स्टॅम्पडय़ुटी लागू होण्यापूर्वी रजिस्टर झालेल्या सोसायटय़ांनी कन्व्हेअन्सच्या वेळी किती स्टॅम्पडय़ुटी भरावी हा घोळ शासकीय स्तरावर अद्यापी चालू आहे. या आणि अशा कारणांमुळे डिम्ड कन्व्हेअन्सची तरतूद असणारा १९६३ चा मोफा कायदा अयशस्वी झाला. म्हणून महाराष्ट्र शासनाने नुकतेच महाराष्ट्र गृहनिर्माण (नियमन व विकास) विधेयक २०१२ हे पारित करून घेतले आणि ते राष्ट्रपतींच्या स्वाक्षरीसाठी गेले आहे. त्यावर राष्ट्रपतींची स्वाक्षरी झाल्यावर विधेयकाचे कायद्यात रूपांतर होईल आणि तो कायदा कोणत्या तारखेपासून अंमलात येईल हे महाराष्ट्र शासन राजपत्रात प्रसिद्ध करेल.
या नवीन विधेयकांतही डिम्ड कन्व्हेअन्सची तरतूद अंतर्भूत करण्यात आली आहे.
बिल्डरांची दांडगाई
बिल्डरांना चाप बसविणारे कायदे कितीही करण्यात आले तरी त्यांना जुमानावयाचे नाही, असे हटवादी धोरण बिल्डरांनी अंगिकारले आहे. आणि वस्तुस्थिती पाहता सरकारी यंत्रणा त्यांच्यापुढे हतबल ठरली आहे, हे आपण पाहात आहोतच.
स्वागतार्ह आदेश
अशा परिस्थितीत जमिनीचे हाऊसिंग सोसायटय़ांच्या नावे कन्व्हेअन्स झाले नाही किंवा संबंधित इमारतीची सोसायटी रजिस्टर झाली नाही तरी त्या इमारतीतील सदनिकेची फेरविक्री करण्यासाठी बिल्डरांची एनओसी लागणार नाही. या आदेशाचे स्वागत महाराष्ट्र स्टेट को-ऑपरेटिव्ह हौसिंग फेडरेशनचे अध्यक्ष सीताराम राणे यांनी केले आहे. परंतु हा आदेश बिल्डर लोक सहजासहजी स्वीकारतील अशी चिन्हे दिसत नाहीत. आणि याचे प्रत्यंतर म्हणजे सध्या चालू असलेला व्हॅट भरण्याचा घोळ. हा कर बिल्डरांनी भरावा असे महाराष्ट्र शासन म्हणत आहे, तर तो सदनिकाधारकांनीच भरला पाहिजे असे बिल्डरांचे म्हणणे आहे. यासंबंधी बिल्डरांच्या संघटनेने सर्वोच्च न्यायालयात केलेले अपील सध्या प्रलंबित आहे. या निकालावरचा ‘व्हॅट’ कोणी भरावा त्याचा अंतिम फैसला होणार आहे. विद्यमान सहकार कायद्यांतील तरतूद विद्यमान सहकारी कायदा १९६० च्या तरतुदीशी आधीन राहून तयार केलेल्या पोट नियमातील पोटनियम क्र. ३८ नुसार गाळ्याच्या हस्तांतरासाठी (ट्रान्सफर) सोसायटीच्या एनओसीची आवश्यकता नाही. मात्र आपला गाळा विकू इच्छिणारा सभासद आणि ती विकत घेऊ इच्छिणाऱ्या ग्राहक या दोघांच्या सह्य़ांनी सोसायटीच्या सेक्रेटरीकडे विहित फॉर्ममध्ये (हा विहित फॉर्म जिल्हा हौसिंग फेडरेशनच्या कार्यालयात विकत मिळतो.) किमान पंधरा दिवस अगोदर नोटीस देण्याची आवश्यकता असते. तसेच या ३८ क्रमांकाच्या पोटनियमात उल्लेख केलेल्या सर्व शर्तीची परिपूर्ती गाळा विकणारा आणि विकत घेणारा या दोघांनी परिपूर्ती करणे आवश्यक आहे.
बिल्डरांच्या अटी
बिल्डर जेव्हा गाळा खरेदी करणाऱ्याबरोबर करार करतो तेव्हा तो आपल्या ग्राहकांना सर्व अटींनी बांधून घेत असतो. यामध्ये इमारतीचे बांधकाम चालू असताना, एखाद्या गाळा खरेदी करणाऱ्यास आपला गाळा दुसऱ्या व्यक्तीस  विकण्याची परवानगी देत नाही. आणि गाळा धारकाने आपला गाळा विकण्याचा हट्ट धरलाच तर त्याला जी रक्कम मिळेल त्यातील ५० टक्के रकमेवर बिल्डर आपला हक्क सांगतो.
काही नमुने
बिल्डर कशा प्रकारे गाळा धारकाची कोंडी करतो, ते पुढील उदाहरणांवरून दिसून येते. ही दोन्ही उदाहरणे एका बडय़ा बिल्डरने आपल्या ग्राहकांबरोबर केलेल्या रजिस्टर्ड करारातील आहेत. या करारातील शब्दरचना महत्त्वाची असल्याने ती दोन्ही उदाहरणे मूळ इंग्रजीतच उद्धृत केली आहेत.
उदाहरण पहिले
The Purchaser/s  hereby undertakes that he/ she/ they shall NOT along with unit/ s/ Premises Purchasers in the said Building Form Co-operative Society under the Provisions of Co-operative Societies Act or Company/ Association or Organisation otherwise as it is the sole discretion of Developer only to decide which form of an organisation to be formed amongst various unit holders of the said building.
उदाहरण दुसरे
The  purchaser/s shall not sell and transfer the said premises or the benefit of this agreement and/ or shall not create and third party rights unless with the prior written consent of the Developer/s.
उदाहरण तिसरे
The purchaser/s shall not let, sub-let, transfer, assign or part with the said premises, interest or benefit under this Agreement or part with possession of the said premises, until all the dues payable by the purchaser/s to the developer  and or this agreement are fully paid up and only if the purchaser/s had not been guilty of breach of non-observance of any terms and conditions of this Agreement and until the purchaser/s have first obtained consent in writing from the Developers in this behalf.
शासनाचा दणका
विकासकांच्या या मनमानीला दणका देणारा ताजा आदेश शासनाने काढला आहे. त्याचे सर्व गाळाधारक मनापासून स्वागत करतील यात शंका नाही.  शासनाने या आदेशाची कडक अंमलबजावणी करावी हीच अपेक्षा.

महाराष्ट्र शासनाच्या गृहनिर्माण विभागाचे परिपत्रक
शासनाच्या असे निदर्शनास आले आहे की विकासकाकडून इमारतीच्या पूर्णत्वानंतर महाराष्ट्र मालकी हक्कांच्या सदनिकांबाबत (त्या बांधण्यास प्रोत्साहन देणे, त्यांची विक्री, व्यवस्थापन व हस्तांतरण यांचे  नियमन करण्याबाबत) अधिनियम १९६३ व महाराष्ट्र मालकी हक्कांच्या सदनिकांबाबत (त्या बांधण्यास प्रोत्साहन देणे, त्यांची विक्री, व्यवस्थापन व हस्तांतरण यांचे नियमन करण्याबाबत) नियम १९६४ अन्वये नियमाप्रमाणे सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची स्थापना करणे. सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची स्थापना केल्यानंतर विहित कालावधीत इमारतीखालील जमिनीचे अभिहस्तांतरण करणे या प्रक्रिया विविध कालावधीत पूर्ण करण्यात येत नाहीत. परिणामी प्रत्येक वेळी सदनिकांच्या हस्तांतरणासाठी-पुनर्विक्रीसाठी ना हरकत प्रमाणपत्र (NOC) देण्यासाठी ग्राहकांकडून रोखीने व प्रतिचौरस फूटप्रमाणे पैसे वसूल करणे इत्यादी बेकायदेशीर प्रकार वारंवार घडत आहेत.
सर्वसामान्य नागरिकांना याद्वारे निवेदन करण्यात येते की, सदनिकांची विक्री- पुनर्विक्री करताना मोफा कायदा १९६३ अथवा मोफा नियम १९६४ नुसार विकासकाच्या कोणत्याही ना-हरकत प्रमाणपत्राची (NOC) आवश्यकता नाही. असे ना-हरकत प्रमाणपत्र (NOC) घेण्याचे कोणतेही बंधन कायद्यात नाही.
ही वस्तुस्थिती पाहाता कोणत्याही विक्रीत फेर-विक्रीच्या नोंदणी प्रक्रियेच्या वेळी विकासकाकडून कोणतेही ना हरकत प्रमाणपत्र (NOC) घेऊ नये. व त्याशिवाय होणारी नोंदणी प्रक्रिया ही कायद्यानुसार योग्य आहे ही बाब लक्षात घ्यावी. याबाबत कोणत्याही शासकीय कार्यालयाने/ अधिकाऱ्याने ना-हरकत प्रमाणपत्राचा आग्रह धरल्यास ती बाब शासनाच्या निदर्शनास आणावी. तद्वतच ज्या ठिकाणी कायद्यानुसार सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची स्थापना झालेली नाही अथवा विहित कालावधीमध्ये इमारतीखालील जमिनीचे संस्थेच्या नावे अभिहस्तांतरण (कन्व्हेअन्स) झालेले नाही अशा इमारतीमधील सदस्यांनी संस्थेची स्थापना/ मानीव अभिहस्तांतरणासाठी त्वरित संबंधित जिल्हा उपनिबंधक (डिस्ट्रिक्ट डेप्युटी रजिस्ट्रार) यांच्याशी संपर्क साधावा.
-प्रधान सचिव (गृहनिर्माण)
(मात्र या महत्त्वाच्या पत्रकावर तारखेचा व आदेश क्रमांक तसेच प्रधान सचिवांच्या नावाचाही उल्लेख नाही, ही खेदाची बाब आहे.)

 

व्हिडिओ

लाउडस्पीकर  
'महागाई' या विषयावरील चर्चा
blk
आयडिया एक्स्चेंज  
जेष्ठ नाट्यकर्मी विजया मेहता
blk
व्हिवा लाऊंज  
डॉ. रश्मी करंदीकर - पोलीस अधीक्षक (राज्य महामार्ग)
blk
सागर परिक्रमा - २  
‘नौदलवीरा’च्या साहसी प्रवासाला सुरूवात!
लोकसत्ता युट्युब चॅनल
<iframe width="300" height="275" src="http://www.youtube.com/embed/bA4XUHbGh-c" frameborder="0" allowfullscreen></iframe>

लोकसत्ताच्या फेसबुक पेजवरील फोटो अल्बम

'सॅण्डी' संकट!

यश चोप्रा : ‘किंग ऑफ रोमान्स’

लोकसत्ता फेसबुक पेज - कव्हर फोटो

आणखी फोटो पाहण्यासाठी खालील लाईक बटणावर क्लिक करा

‘लोकसत्ता’चे विविध अ‍ॅप्स विनामुल्य डाऊनलोड करा-

वासाचा पयला पाऊस आयला

 


 

साप्ताहिक पुरवणी

लोकरंग (दर रविवारी)


चतुरंग
(दर शनिवारी)

 नवऱ्याकडून घरकामाचा पगार?

alt

 गरज शोधांची जननी

 एक उलट..एक सुलट : वेगळा.. वेगळा..

alt

 करिअरिस्ट मी : ..आणि समस्या ‘सायलेन्ट’ झाल्या

alt

 स्त्री समर्थ : उद्योगस्वामिनी

 बोधिवृक्ष : सूक्ष्मात वसते ब्रह्मांड

 गावाकडची चव : अंबाजोगाईची ‘वैष्णवी’ चव

alt

 आनंदाचं खाणं : अचपळ मन माझे..

alt

 ब्लॉग माझा : आयडिया लई भारी!

alt

 स्त्री जातक : आधी कळस मग पाया रे..!

alt

 अनघड अवघड : बोलायलाच हवं!


वास्तुरंग
(दर शनिवारी)

alt

 एक आस.. उभारीची!

alt

 फटाक्यांपासून इमारतीची सुरक्षा

alt

 घरसजावटीसाठी…
आणखी वाचा...

व्हिवा (दर शुक्रवारी

alt

 फुल टू कल्ला

alt

 कट्टा

alt

 एन्जॉय
आणखी वाचा...

करिअर वृत्तान्त (दर सोमवारी)

 ‘इंग्लिश-विंग्लिश’ :न्यूनगंडाच्या बुडबुडय़ाची गोष्ट
alt   सुट्टी आणि अभ्यास
alt  शिकवून कोणी शिकतं का?
आणखी वाचा...

अर्थवृत्तान्त (दर सोमवारी)

 विमा विश्लेषण : जीवन तरंग
 ‘अर्थ’पूर्ण : महागाईचा भस्मासूर
 गुंतवणूकभान : नव्या दमाचा शूर शिपाई
आणखी वाचा...

आजचे फोटो