‘अर्थ’पूर्ण : स्थावर मालमत्ता गरज जास्त, गुंतवणूक कमी Print

जयंत विद्वांस ,सोमवार, २४ सप्टेंबर २०१२
This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it
alt

साधारणपणे वयाच्या २५ ते ३० दरम्यान माणूस गरज म्हणून घर खरेदी करतो. त्यावेळच्या आर्थिक परिस्थितीनुसार घर लहान-मोठे घेतले जाते. वयाच्या ३० ते ३५ दरम्यान मासिक उत्पन्नात वाढ झालेली असते व आधीच्या घराचे हप्ते अंगवळणी पडलेले असतात. किंबहुना आता ते खूपच लहान वाटू लागतात किंवा उरलेले कर्ज एकरकमी फेडून टाकण्याची ऐपत आलेली असते. ३३ ते ३७ वयाच्या दरम्यान दुसऱ्या घराचा विचार केला जातो. म्हणजे पुढील १५ वर्षांत कर्ज संपून, निवृत्तीसाठी नियोजन करण्यास त्यापुढे ८ ते १० र्वष मिळतात. दुसरे घर खूपदा निवृत्तीनंतर शांतपणे राहण्याची सोय या दृष्टीने घेतलेले असते; परंतु अजूनही त्याच्याकडे गुंतवणूक किंवा ‘जागा हीच निवृत्तीवेतनाची सोय’ म्हणून पाहिले जात नाही. गुंतवणूक म्हणून विचार केल्यास त्यामध्ये खालील पर्याय येतात १) दुसऱ्या शहरांत किंवा आपल्या जवळपास दुसरे घर, २) ऑफिस, ३) दुकान, ४) जमंीनजुमला, ५) सेझ, ६) हॉटेल किंवा सव्‍‌र्हिस अपार्टमेंट.
ऑफिस, दुकान किंवा सव्‍‌र्हिस अपार्टमेंटमधील गुंतवणुकीवर वार्षिक परतावा ६ टक्केपर्यंत असतो. (दरमहा भाडे अंदाजे मूळ किमतीच्या अर्धा टक्का) हाच घरातील गुंतवणुकीवर ३ ते ४ टक्के असतो. बाह्य़ परिस्थितीनुसार हा परतावा वाढू शकतो. मध्यवर्ती भागात जास्त असतो. परंतु सर्वसामान्य गुंतवणूकदार आयकर सवलती लक्षात घेऊन आणि स्वस्त कर्ज उपलब्धी विचारात घेऊन घर खरेदीस पसंती दर्शवतात. घर कर्जावरील व्याज एक लाख ५० हजापर्यंत वजावटीस पात्र होते व मुद्दल परतफेड रु. एक लाखपर्यंत वजावटीस पात्र होते. साधारणत: रु. १८ लाख कर्ज १०.७५ टक्के व्याजाने १५ वर्षांसाठी घेतल्यास आयकर सवलती विचारात घेऊन हा दर ६.५ टक्के इतका कमी होतो. घर भाडय़ाने दिल्यास फायदा अजूनही वाढतो.
गुंतवणुकीचा अवधी विचारात घेऊन या गुंतवणुकीची वर्गवारी तीन प्रकारांत करता येते-
१) दीर्घ मुदत :
जास्त जोखीम-जास्त परतावा
शहराच्या बाह्य़ सीमा भागातील जमिनीत गुंतवणूक या भागातील शेत जमिनीची खरेदी करून हा भाग शहराच्या हद्दीत समाविष्ट झाल्यावर विकासकास विकणे. हा काळ १० ते १५ वर्षे असू शकतो. दीर्घ मुदतीत परतावा प्रचंड असतो; परंतु जोखीमपण खूप असते. शहराच्या सीमा रुंदावण्यास जास्त काळ जाऊ शकतो. कदाचित आपण खरेदी केलेल्या भागाचा विकास उशिरा होऊ शकतो.
२) मध्यम मुदत :
मध्यम जोखीम-मध्यम परतावा
यात आजूबाजूचा भाग विकसित होऊ लागलेला असतो. उदा. बांधकाम चालू असताना सदनिका नोंदविणे. आपल्याला जागेचा ताबा मिळेपर्यंत संपूर्ण भाग विकसित झालेला असतो. यासाठी पाच ते सात वर्षे कालावधी जाऊ शकतो.
३) कमी मुदत:
कमी जोखीम- कमी परतावा
संपूर्ण विकसित भागातील जागा खरेदी करणे. यात परतावा कमी असतो. तरीसुद्धा तो दीर्घ मुदतीत जास्तच असतो.
जागांच्या किमती साधारणत: पाच ते सहा वर्षांत दुप्पट होतात. (परिस्थितीनुसार फरक पडू शकतो.) कर्ज काढून जागा घेतल्यास कर्ज कमी होत जाते व कर्ज फिटेपर्यंत दर चौपट झालेले असतात. जितके कर्ज जास्त तितकी आपली गुंतवणूक कमी व परतावा जास्त उदा. रु. ४०००/- प्रती स्क्वे. फूट दराने हजार फूट जागा नोंदणी केल्यास आपली रक्कम ३० टक्के व कर्ज ७० टक्के धरल्यास, बांधकाम पूर्ण होऊन ताबा मिळेपर्यंत भाव वर गेलेले असतात. समजा तयार ताबा सदनिका विकल्यास रु. १०००/- प्रतिचौरस फूट फायदा झाल्यास रु. १२ लाख गुंतवणुकीवर रु. १० लाख फायदा. अर्थातच ताबा मिळेपर्यंतच्या कर्जावर व्याज भरावे लागेल त्या प्रमाणात हा फायदा कमी होईल. मुंबई सोडून इतर शहरांत हे शक्य आहे.
आर्थिक नियोजनकार म्हणून हा पर्याय विचारात घेताना अशिलाचे आवक-जावक पत्रक (Fund Flow Statement) उत्पन्न, कर्जाचा हप्ता मिळणारे भाडे, पर्यायी गुंतवणुकीचा अपेक्षित परतावा आणि गुंतवणूक संतुलन (Portfolio Balancing) याचा साकल्याने विचार करून मार्गदर्शन करतो. वेळप्रसंगी जागेची निवड करण्यासही मदत करतो.
इतर कोणत्याही वस्तूप्रमाणे जागांच्या किमती मागणी व पुरवठा यानुसारच ठरतात. भारताची लोकसंख्या आणि प्रामुख्याने सुशिक्षित तरुणांची संख्या लक्षात घेता, भारतात जागांची मागणी कायमच वाढत राहणार; परंतु किमती आवाक्याच्या बाहेर जाऊ लागल्याने मुंबईत जागांची खरेदी/ विक्री कमी झाली आहे, पण जागांचे दर कमी होत नाहीत. पुढील काही वर्षे भाव स्थिर राहतील (जसे १९९३ ते २००२ पर्यंत होते) याला कारण सर्वाना माहीत असलेले उघड गुपित-रोख व्यवहार, स्वित्र्झलडच्या बँका गुंतवणुकीवर व्याज देत नाहीत. उलट जागेत गुंतवलेला पैसा आपल्यासमोर स्वर्ग असतो.
मुंबईतील प्रत्येक मराठी माणसास पुण्यात आपले घर असावे असे वाटते. डेक्कन जिमखाना मध्यवर्ती ठिकाण मानल्यास १५ ते १६ किलोमीटरच्या त्रिज्येत पुण्याची वाढ होत आहे. आज मुंबईचा विचार केल्यास चर्चगेट ते बोरिवली हे अंतर अंदाजे ३० किलोमीटर आहे. बंगलोर शहराशी (आय. टी. उद्योगाच्या दृष्टीने) तुलना केल्यास पुण्याच्या मर्यादा वाढण्यास अजून वाव आहे. आय. टी. उद्योगामुळे पैसा खर्च करण्याची वृत्ती येते. म्हणून जागांच्या किमती वाढण्यास वाव आहे. या उलट मुंबई-नाशिक आग्रा रोड किती रुंद केला म्हणून नाशिकचे भाव त्या प्रमाणात वाढतीलच असे सांगता येत नाही. (बिल्डर लॉबीने कितीही जाहिरातबाजी केली तरी) नाशिकचे औद्योगिकीकरण झाले तरी आय. टी. उद्योग पुण्याप्रमाणे फोफावलेला नाही (नाशिककरांनो माफ करा!)
मुंबईत मध्यमवर्गीयांसाठी परवडणारी लहान घरे या क्षेत्रात प्रचंड मागणी असूनही, एखाद-दुसरे विकासक वगळता कोणीही लक्ष घालत नाहीत. यात परतावा खूप आहे.
भारतात परदेशाप्रमाणे रिअल इस्टेट म्युच्युअल फंड नसतील तरी गुंतवणूक व्यवस्थापन सेवा (Portfolio Management Schemes) किंवा PMS सुविधा उपलब्ध आहेत. यात कमीत कमी गुंतवणूक रु. २५ लाखांच्या जवळपास करावी लागते. गुंतवणूक कालावधी कमीत कमी तीन ते पाच वर्षे असतो. मुदतीआधी रक्कम काढता येत नाही. काढल्यास नुकसान खूप होते. जमीन खरेदीच्या सुमारास विकासकांशी सहकार्य/ सामंजस्य करार करून रक्कम गुंतविली जाते. म्हणून प्रकल्प पूर्ण होण्यास पाच वर्षांचा कालावधी जावा लागतो. रक्कम ख्यातनाम विकासकांच्या व प्रमुख शहरातील मोठय़ा प्रकल्पात गुंतवली जाते. स्वाभाविकत: परतावा चांगला मिळणे अपेक्षित असते.
म्युच्युअल फंड, ठेवी, रोखे यासाठी मानांकन (Rating) पद्धत अस्तित्वात आहे. योजना किती चांगली अथवा वाईट आहे हे गुंतवणूकदार यावरून ठरवू शकतो. ही सुविधा स्थावर मालमत्तेसाठी त्या स्वरूपात उपलब्ध नाही. डोनॉल्ड ट्रंप यांच्याप्रमाणे काही विकासकांनी आपल्या नावाचा ब्रँड निर्माण केला आहे. त्याचा ते रेटिंगसारखा वापर करतात. सेबी, तसेच विमा नियामक प्राधीकरण (IRDA), पेन्शन नियामक (PFRDA), दूरसंचार नियामक प्राधिकरण  (TRAI) प्रमाणेच स्थावर मालमत्ता नियमन संस्था अस्तित्वात नाही. मागील सहा वर्षे हे प्रयत्न चालू आहेत. दर दोन वर्षांनी सरकार हे विधेयक संसदेत (आधीच्या मसुद्यापेक्षा सौम्य करून) सादर करायचे ठरविते. ज्या वेळेस हे विधेयक संसदेत संमत होईल त्या वेळेस तो ‘विकासक धार्जिणा’ कागदी वाघ असेल. सेबीप्रमाणेच गुंतवणूकदारांचे हित जपले जाईल का ही शंकाच आहे.