गुंतवणूकभान : रोटी, कपडा मकान Print

वसंत माधव कुळकर्णी, सोमवार, ८ ऑक्टोबर २०१२
This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it

अरे खोप्यामध्ये खोपा सुगरनीचा चांगला
देखा पिलासाठी तिनं झोका झाडाले टांगला
पिलं निजली खोप्यात जसा झुलता बंगला
तिचा पिलामधी जीव, जीव झाडाले टांगला
खोपा इनला इनला, जसा गिलक्याचा कोसा


पाखराची कारागिरी जरा देख रे माणसा
तिची उलीशीच चोच तेच दात, तेच ओठ
तुले देले रे देवानं दोन हात दहा बोट
- बहिणाबाई चौधरी
प्रत्येक जीव मग तो माणूस अथवा पशू-पक्षी आपल्या निवाऱ्याची सोय करीत असतो. सुगरण पक्षी अंडी घालण्यापूर्वी आपले घरटे तयार करते. माणसांना सुद्धा वन रूम किचन पासून पेंट हाऊसपर्यंतची घराची इच्छा असते. आणि म्हणूनच घरांना सतत मागणी असते. म्हणूनच सगळ्या बांधकाम कंपन्या फायद्यात आसतात. ज्या बाजारात नोंदणी झालेल्या आणि स्थावर मालमत्ता विकासाच्या व्यवसायात असलेल्या कंपन्या आहेत त्यापकी ज्या कंपन्या मला गुंतवणूकयोग्य वाटतात त्या मिहद्रा लाइफस्पेसेस व फिनिक्स मिल्स या दोन कंपन्याची माहिती  करून घेऊ. त्या आधी बीएसई रियाल्टी निर्देशांकापासून परतावा आणि बीएसई सेन्सेक्सपासून परतावा यांची तुलना पाहू या. यावरून असे आढळून येते की, तेजीमध्ये बीएसई रियाल्टी, बीएसई संवेदनशील निर्देशांकापेक्षा जास्त परतावा देतो आणि मंदीमध्ये जास्त नुकसान करतो. अशा शेअर किंवा निर्देशांकाच्या लक्षणाला ‘हाय बीटा’ (High Beta) अशी संज्ञा वापरली जाते. बांधकाम क्षेत्रातील कंपन्या या प्रकारात मोडतात.

मिहद्र लाईफस्पेसेस डेव्हलपर्स
महिंद्र लाइफ-स्पेसेस
दर्शनी मूल्य     : रु. १०.००
मागील बंद भाव     : रु. ४०४.४५ (५ ऑक्टो.)
वर्षांतील उच्चांक     :  रु. ४३५.००
वर्षांतील नीचांक    :  रु. ४२२.००
वर्षांनंतर अपेक्षित भाव    : रु. ४६५

ही कंपनी मिहद्र अ‍ॅण्ड महिंद्र समूहाची बांधकाम व्यवसायात असणारी कंपनी आहे. मुंबई व दिल्ली परिसरात बांधकाम व्यवसाय थंडावला तेव्हा मुंबई-दिल्लीत प्रकल्प कमी करून हैदराबाद, नागपूर, फरिदाबाद, जयपूर,पुणे, चेन्नई या शहरातून नवीन प्रकल्प कंपनीने सुरु केले. गेल्या वर्षी दुसऱ्या तिमाहीत रु. ५,००० प्रती चौरस फूट विक्रीचा सरासरी दर जून-सप्टेंबर तिमाहीत ३५०० पर्यंत घसरलेला आहे. जर या भावात जास्त चौरस फूट विकले तरच कंपनीला नफ्याची पातळी टिकवता येईल. येत्या तीन वर्षांत ६.४८ दशलक्ष चौरस फूट विक्री होईल अशी अपेक्षा आहे. मिहद्रा लाईफ सिटी (चेन्नई व जयपूर) हे दोन प्रकल्प ९०-९२% सहज विकले गेल्यामुळे हे लक्ष्य गाठणे शक्य होईल. गेल्या तीन वर्षांत कंपनीची सरासरी २७%ने विक्री वाढत आहे. तर निव्वळ नफा याच काळात २१% वाढला आहे. वाढलेल्या व्याजदरांवर मात करण्यासाठी घाटकोपर येथील प्रकल्पाचा काही हिस्सा दुसऱ्या विकासकांना विकण्यात आला. त्यामुळे कर्जाचा भार कमी होऊन कंपनीला खेळते भांडवल उपलब्ध झाले. सध्या कंपनीकडे १२ दशलक्ष चौरस फूट जमीन उपलब्ध आहे. इतर कंपन्यांपेक्षा कर्जाचे प्रमाण खूपच कमी आहे. कर्जाचे भागभांडवलाशी असलेले प्रमाण ०.४ आहे. तीन वर्षांपूर्वी प्रति समभाग मिळकतीचे किमतीशी असलेले गुणोत्तर २२ पट होते. सध्याच्या भावाशी २०१३ला अपेक्षित प्रती समभाग मिळकतीच्या ते १०.९८ पट आहे.  एकूणच मंदीमुळे घटलेली नवीन घर खरेदी व वाढलेल्या व्याजदरांमुळे कमी झालेली नफाक्षमता या दोन प्रमुख कारणांमुळे हे प्रमाण एवढे घसरले आणि त्यामुळेच हा समभाग एका आकर्षक खरेदीयोग्य टप्प्यावर उपलब्ध आहे.

फिनिक्स मिल्स
दर्शनी मूल्य     : रु. २.००
मागील बंद भाव     : रु. १९५.८५ (५ ऑक्टो.)
वर्षांतील उच्चांक     :  रु. २३५.००
वर्षांतील नीचांक    :  रु. १५०.००
वर्षांनंतर अपेक्षित भाव    : रु. २८०
 फिनिक्स मिल्स १९०५ साली स्थापना झालेली आणि १९५९ पासून शेअर बाजारात नोंदणी झालेली जुनी कंपनी आहे. सुरुवातीला कपड्याची गिरणी असलेल्या alt

कंपनीने आपला वस्त्रोद्योग व्यवसाय १९८९मध्ये बंद करून मुंबईत लोअर परेल येथील साडेसतरा एकराच्या भूखंडावर बांधकाम व्यवसायास प्रारंभ केला. हाय स्ट्रीट फिनिक्स हा कंपनीने पहिला प्रकल्प पूर्ण केला. आज मध्य मुंबईतच नव्हे तर देशाच्या मॉल संस्कृतीत हे संकुल आपले शिखर स्थान राखून आहे. या संकुलाला मिळालेले यश बघता ‘हाय स्ट्रीट फिनिक्स’ ही नाममुद्रा धारण करून इतर शहरातही कंपनीने मॉल सुरू केले. आता फिनिक्स मार्केट सिटी या नावाने मुंबईत कुर्ला येथे, पुण्यात पुणे-नगर रस्त्यावर विमान नगर येथे तर बंगळुरु येथे कंपनीने वाणिज्य संकुल सुरू केले आहेत. मॉलबरोबरच ही कंपनी राजेशाही घरे बांधून विकण्यासाठी ओळखली जाते. फिनिक्स मिल्स आपल्या इतिहासातला सर्वात मोठा प्रकल्प बंगळुरू येथील राजाजी नगर येथे राबवत आहे. अंदाजे १७ एकर परिसरात नऊ अति उंच इमारतींचा प्रकल्प तिने हाती घेतला आहे. या प्रकल्पापकी सात दशलक्ष चौरस फूट जागा विकली गेली आहे. या प्रकल्पातून रु. ६२०० प्रती चौरस फूट नफा अपेक्षित आहे. प्रकल्प येत्या तीन वर्षांत पूर्ण होणे अपेक्षित आहे.
व्याजाशी संवेदनशील अशी दोन क्षेत्रे समजली जातात एक मालमत्ता व वाहन उद्योग. येत्या ३० ऑक्टोबरला रिझव्‍‌र्ह बँकेचे पतधोरण जाहीर होईल. या धोरणात व्याजदर कपात अपेक्षित आहे. तेव्हा या दोन क्षेत्रातील कंपन्या येत्या एका महिन्यात चांगला परतावा नक्कीच देतील. तेव्हा यात मोच्रेबांधणी करावी या दोन कंपन्याबरोबरच प्रेस्टीज इस्टेट प्रोजेक्ट (ताजा बंद भाव रु. १४१.९५) व गोदरेज प्रॉपर्टीज (बंद भाव रु. ५८९)  घेण्यास बरे वाटतात.
तसेच हा सर्वात मोठा धोका देखील आहे. रिझव्‍‌र्ह बँकेच्या आगामी तिमाही पतधोरणात व्याजदर कपात झाली नाही तर भाव कदाचित गडगडतील. हे धोके लक्षात घेऊन हे शेअर घ्यावेत.                  

जोखीम घटक
कोणत्याही बांधकाम कंपनीचे शेअर घेण्यात पुढील धोके आहेत :
*     ‘लँड बँक’ या संज्ञेखाली दाखवलेल्या सगळ्या जमिनी वेगवेगळ्या उपकंपन्यांच्या ताब्यात असतात.
    बांधकाम करून विकणारी कंपनी वेगळीच असते. त्या दोघांमध्ये काय करार आहे ते सांगता येत नाही. अनेकदा इमारत पूर्ण झाल्यावर संपूर्ण प्रकल्प बेकायदेशीर ठरतो (‘प्रतिभा’पासून ‘आदर्श’पर्यंत).
*     मॉलमध्ये रिटेल व फूडकोर्ट यावर भर असतो. हे दोन्ही व्यावसाय आर्थिक आवर्तनावर अवलंबून आहेत.     
*     सध्याचे भूभाडे पाच वर्षांच्या उच्च स्तरावर आहे. भूपट्टा भाड्यात दरवर्षी वाढ होते. ही वाढ आर्थिक आवर्तानावर अवलंबून असते. भूपट्टा भाडयात जर अपेक्षेएवढी वार्षकि वाढ करू न शकल्यास         अपेक्षेपेक्षा नफा कमी असेल.