विशेष लेख : खोडा कुणामुळे? Print

 

अजित सावंत - शुक्रवार, ५ ऑक्टोबर २०१२
This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it

मुंबईतील ३७०१ ‘म्हाडा’ इमारतींचा पुनर्विकास रखडला आहे आणि हा प्रश्न आता राजकीय रूप घेतो आहे. बिल्डरांनी संबंधित गृहनिर्माण संस्थेला वरकड रक्कम न देता ‘म्हाडा’ला त्याच इमारतीत बांधीव घरे- हाऊसिंग स्टॉक- द्यावीत का,
हा वाद विकोपाला गेला आहे. हा पुनर्विकास म्हाडामुळेच खोळंबल्याचा आरोप कितपत खरा? बिल्डरांनी अडवलेल्या पुनर्विकासाला गती देण्याचे काम म्हाडा करू शकेल का?


म्हाडाच्या ५६ वसाहतींमधील ३७०१ इमारतींचा पुनर्वकिास रखडल्याचा आरोप करून राज्य सरकार व म्हाडाच्या निषेधार्थ शिवसेनेच्या वतीने मोर्चा काढण्यात येणार आहे. मोडकळीस आलेल्या इमारतींतील रहिवाशांना जीव मुठीत धरून जगावे लागत आहे व म्हाडा पुनर्वकिासामध्ये खोडा घालत आहे असे बिल्डरांचे व शिवसेना नेत्यांचे म्हणणे आहे. तर विकास नियंत्रण नियमावली ३३(५) अंतर्गत म्हाडा पुनर्वकिासास परवानगी देत असून अतिरिक्त (प्रोत्साहनात्मक) एफएसआयच्या बदल्यात ‘हाऊसिंग स्टॉक’ची- म्हणजेच सदनिकांच्या रूपात बांधीव क्षेत्रफळाची मागणी करीत आहे. मात्र बांधीव चटईक्षेत्र देणे बिल्डरांना मान्य नसून प्रीमियम स्वीकारून पुनर्वकिासास मंजुरी द्यावी, अशी मागणी पुढे रेटून बांधीव क्षेत्रासह पुनर्वकिासाचे प्रस्ताव सादर करणे बिल्डरांनी थांबवले आहे. म्हाडादेखील आपल्या भूमिकेवर ठाम असून, मुंबईतील मध्यमवर्गीयांना स्वस्त किमतीची घरे देण्यासाठी पुनर्वकिासातून सदनिका उपलब्ध व्हाव्या याकरिताच बांधीव क्षेत्र स्वीकारण्याचा पर्याय स्वीकारल्याचे म्हाडाचे म्हणणे आहे.
या इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी विकास नियंत्रण नियमावलीतील कलम ३३ (५) च्या सुधारित तरतुदींनुसार अधिक फायदेशीर असलेला ४० टक्के प्रीमियमची रक्कम देण्याचा पर्याय स्वीकारून २००८च्या सुमारास बिल्डरांनी प्रस्ताव सादर करण्यास सुरुवात केली. बिल्डरांचे उखळ पांढरे झाले, परंतु मुंबई शहरातील सर्वसामान्यांसाठी कमी किमतीमध्ये घरे उपलब्ध करून देण्याच्या राज्य शासनाच्या धोरणास व म्हाडाच्या मुख्य उद्दिष्टास मात्र हरताळ फासला गेला. म्हाडा ही नफेखोरी करणारी आíथक संस्था नव्हे, तर जनतेला परवडणाऱ्या किमतीतील घरे देण्याचे उद्दिष्ट समोर ठेवणारी संस्था आहे याचे भान बाळगून डॉ. अमरजित सिंग मनहास यांच्या अध्यक्षतेखालील मुंबई गृहनिर्माण मंडळाने, केवळ हाऊसिंग स्टॉक देण्याच्या पर्यायाचा स्वीकार करणाऱ्या पुनर्वसन प्रस्तावांनाच मंजुरी द्यावी, अशी एकमुखी शिफारस केली. म्हाडाचे उपाध्यक्ष गौतम चटर्जी, तत्कालीन प्रधान सचिव-गृहनिर्माण सीताराम कुंटे व नगरविकास सचिव बेंजामिन यांचा समावेश असलेल्या प्राधिकरणाने ही शिफारस उचलून धरली व पुनर्वकिासाअंतर्गत मुंबईतील सर्वसामान्यांसाठी परवडणाऱ्या किमतीतील घरे अधिक संख्येने मिळण्याची शक्यता निर्माण झाली.
मध्यंतरीच्या काळात, म्हाडा वसाहतींच्या पुनर्वकिासासाठी अनेक छोटेमोठे बिल्डर सरसावले होते. पुनर्वकिासातून मिळणाऱ्या मलाईकरिता चटावलेल्या बिल्डर-बोक्यांमध्ये गळेकापू स्पर्धा सुरू झाली होती. म्हाडा वसाहतींच्या परिसरातील गणेशोत्सवामध्ये बिल्डरांच्या मोठमोठय़ा कमानी दिसू लागल्या. बिल्डर प्रायोजित दहीहंडय़ांची भव्य पारितोषिके आकर्षणाचा विषय ठरली. गृहनिर्माण संस्थांचे पदाधिकारी होण्यासाठी रहिवाशांमध्येही शर्यत सुरू झाली. उत्तम सुविधांसहितच्या घरासोबत ‘अल्टो’ मिळेल की ‘नॅनो’ मिळू शकेल याच्या चर्चा वसाहतींमधून रंगू लागल्या. अशा या वातावरणातच म्हाडाने प्रीमियमचे प्रस्ताव न स्वीकारता हाऊसिंग स्टॉक देणाऱ्या प्रस्तावांनाच मान्यता देण्याचे धोरण ठरविल्याने बिल्डरांचे धाबे दणाणले. रेडी रेकनरच्या दराच्या (जो बाजारभावापेक्षा कमीच असतो) केवळ ४० टक्के प्रीमियमची रक्कम देऊन लाखो चौरस फूट क्षेत्रफळ घशात घालण्याची स्वप्ने भंगल्याने बिल्डर राजकीय नेत्यांचे उंबरे झिजवू लागले. हाऊसिंग स्टॉक देऊन पुनर्वसन प्रस्ताव फायदेशीर ठरणार नव्हता, असे कुणीही पटवून देऊ शकत नव्हते; कारण मोक्याच्या ठिकाणी असलेल्या म्हाडा वसाहतींच्या जागांच्या किमतीही सरासरी १५ ते २० हजार रुपये प्रति चौ. फूटपेक्षाही जास्त होत्या व मिळणारा नफा दुर्लक्षणीय नव्हता. परंतु मऊ लागले तर कोपराने खणावयाचे हे धोरण ठेवून बिल्डरांनी कंबर कसली. प्रसार माध्यमांमधून- विशेषत: इंग्रजी वर्तमानपत्रे व चॅनल्सवरून पद्धतशीरपणे मोहीम राबवली जाऊ लागली. म्हाडा जणू रहिवाशांच्या जिवावरच उठले आहे असे चित्र रंगविण्यात आले. ‘म्हाडा ‘हाऊसिंग स्टॉक’चा आग्रह धरीत आहे ते या शहरातील गरिबांना, मध्यमवर्गीयांना व कामगारांना कमी किमतीतील घरे उपलब्ध करण्यासाठी’, या स्वयंस्पष्ट मुद्दय़ाला सोयीस्करपणे बगल देण्यात आली. या सर्वामध्ये मागे राहतील तर ते नेते कसले? सत्ताधारी पक्षाच्या आमदारांनीही बिल्डरांसाठी मुख्यमंत्री अशोक चव्हाणांना साकडे घातले. परंतु त्यांनी डाळ शिजू दिली नाही. आता बिल्डरांनी मोर्चा वळवला आहे विरोधी पक्षांकडे! खासगी बिल्डरांचे हित जपण्यासाठीच राज्य शासन म्हाडा वसाहतींचा पुनर्वकिास होऊ देत नाही व पुनर्वसनामध्ये खोडा घालून म्हाडा रहिवाशांच्या जिवाशी खेळत आहे, असा आरोप करून शिवसेनेने ठेवणीतले अस्त्र बाहेर काढले आहे. या अस्त्राचा सामना करण्यासाठी राज्य शासनाला, आपणास बिल्डरांचे नव्हे तर मुंबईतील रहिवाशांचे हित जपायचे आहे हे कृतीतून दाखवावे लागेल.
पुनर्वसनाचा खोडा म्हाडाने नव्हे तर गडगंज नफ्याला चटावलेल्या बिल्डरांनीच घातला आहे हे म्हाडाने रहिवाशांना पटवून देण्याची गरज आहे. आपल्या पोळीवर तूप ओढून घेण्यासाठी दबावाच्या युक्त्या बिल्डरांकडून अवलंबल्या जात आहेत हेही स्पष्ट करावे लागेल. म्हाडा वसाहतींमधील अल्प उत्पन्न गटातील रहिवाशांना ४८४ चौ. फूट व मध्यम उत्पन्न गटातील रहिवाशांना ६५० चौ. फूट जागा मिळण्याची वाजवी तरतूद केली असताना, पुनर्वसन योजनेबाहेरच्या काही अवास्तव मागण्या पदरात पाडू घेऊ इच्छिणाऱ्या गृहनिर्माण संस्थांच्या पदाधिकाऱ्यांना वास्तवाची जाणीवही करून द्यावी लागेल. ७ डिसेंबर, २०१० रोजी मुख्यमंत्र्यांनी विधानसभेमध्ये दिलेल्या उत्तरानुसार म्हाडाच्या वसाहतींचा पुनर्वकिास केल्यास ८९,०५,२३० चौ.मी. इतका चटईक्षेत्र निर्देशांक सध्याच्या सदनिकांच्या पुनर्वसनासाठी लागेल. अंदाजे ६६,७८,९२२ चौ.मी. इतका चटईक्षेत्र निर्देशांक विकासकास/ गृहनिर्माण संस्थेस उपलब्ध होईल व उर्वरित १,४२,९२,०४८ चौ.मी. चटईक्षेत्र निर्देशांकाचे ‘दोनास एक’ या प्रमाणामध्ये म्हाडा व विकासक/संस्था यांच्यात वाटप होईल. याचा अर्थ असा की, ९५,२८,०३२ चौ.मी. इतके बांधीव क्षेत्र या वसाहतींच्या पुनर्वकिासानंतर म्हाडाला उपलब्ध होईल. ते उपलब्ध झाले, तर मुंबईतील सर्वसामान्यांकरिता कमी किमतीची सुमारे अडीच लाख घरे उपलब्ध होऊ शकतात.  
आज मुंबईत स्वत:चे घर असावे असे वाटणाऱ्यांना खासगी बिल्डरांकडून अवाच्या सव्वा किमतीची घरे विकत घेणे शक्य नाही व नाइलाजास्तव अंबरनाथ, कल्याण, नालासोपारा व भाइंदर येथे राहणे भाग पडते. म्हाडा पुनर्वसन योजनेतून बिल्डरांना योग्य नफा मिळावा, रहिवाशांना सुयोग्य आकाराचे घर मिळावे व त्याचबरोबर जमिनीचे मालक असलेल्या म्हाडास, मुंबईतील मध्यमवर्गीयांकरिता व आíथकदृष्टया दुर्बल घटकांना घरे उपलब्ध करण्यासाठी हाऊसिंग स्टॉक मिळावा हे या पुनर्वसन योजनेचे उद्दिष्ट आहे. एवढे करूनही  बिल्डर पुनर्वसनातील मलईसाठी, रहिवासी व संस्थांचे पदाधिकारी केवळ आपल्या स्वार्थासाठी मुंबईतील सध्या राहण्यास स्वत:चे घर नसलेल्यांचे स्वप्न पूर्ण होण्याआड येणार असतील तर म्हाडा वसाहतींच्या पुनर्वकिास योजना राबविण्यामध्ये म्हाडानेच पुढाकार घेतला पाहिजे. पुनर्वकिासाचा प्रस्ताव (हाऊसिंग स्टॉकसह) सादर न करू शकणाऱ्या पुनर्वकिास योजना ताब्यात घेऊन त्वरित राबविण्यास प्रारंभ करावा म्हणजे ‘म्हाडा रहिवाशांच्या जिवाशी खेळत आहे’ या आरोपास पूर्णविराम मिळेल.
गेल्या तीन वर्षांत सुमारे साडेबारा हजार सदनिकांचे वाटप लॉटरी पद्धतीने केल्यानंतर नव्याने गृहबांधणीचा कार्यक्रम राबविण्याकरिता म्हाडाकडे जमीन शिल्लक नाही हे खरे आहे. परंतु धारावी पुनर्वकिास योजना तसेच पुनर्वकिासासाठी पात्र असलेल्या अन्य योजना राज्य शासनाने म्हाडामार्फत राबविल्यास कमी किमतीतील घरे उपलब्ध करण्याच्या म्हाडाच्या उद्दिष्टास चालना मिळेल. पृथ्वीराज चव्हाण मुख्यमंत्रिपदी आल्यानंतर ‘नफ्यासाठी वाट्टेल ते’ करणाऱ्या बिल्डरांना वेसण घातली गेल्याने बऱ्यापकी पारदर्शकता पुनर्वकिास योजनांमध्ये येऊ शकते. गेल्या अनेक वर्षांमध्ये भिजत घोंगडे पडून राहिलेल्या धारावी पुनर्वकिास योजनेच्या सेक्टर पाचचा पुनर्वकिास म्हाडामार्फत करण्याचे पाऊल उचलून मुख्यमंत्र्यांनी गरिबांची धारावी, ‘पंचतारांकित’ करण्याचे बिल्डरांचे व त्यांच्या पाठीराख्या लोकप्रतिनिधींचे डाव उधळून लावले आहेत. संपूर्ण धारावी पुनर्वकिास प्रकल्प स्वार्थी नेत्यांचा विरोध डावलून राबविल्यास मुंबईतील जनतेसाठी विशेषत: सरकारी कर्मचारी, पोलीस, गिरणी कामगार तसेच आíथकदृष्टया दुर्बल घटकांसाठी स्वस्त किमतीतील काही हजार घरे उपलब्ध होतील. जेथे बिल्डर पुढे येणार नाहीत तेथे म्हाडाने पुढाकार घेऊन म्हाडा वसाहतींचा पुनर्वकिास केल्यास अधिक हाऊसिंग स्टॉक उपलब्ध होईल; परंतु त्याकरिता म्हाडावर बसलेला निकृष्ट दर्जाच्या बांधकामाचा शिक्का पुसून टाकावा लागेल. म्हाडाने दर्जेदार बांधकाम कंपन्यांना योग्य अटींवर केवळ बांधकामाचे कंत्राट दिल्यास उत्तम गुणवत्तेची, आदर्श सुविधायुक्त घरे बांधता येतील. या पद्धतीने निर्धारपूर्वक पुढाकार घेतल्यास खासगी बिल्डरांची पाठराखण करण्यासाठी पुनर्वसनामध्ये खोडा घालीत असल्याचा म्हाडावरील आरोप धुवून निघेल. सर्वसामान्यांसाठी अधिकाधिक घरे उपलब्ध करून देता येतील व रहिवाशांच्या जिवाशी खेळ सुरू असल्याचा आरोप करून बिल्डरांची तळी उचलणाऱ्यांची तोंडेही बंद होतील.